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一成自備款？現階段真正影響年青人購屋的問題在哪裡？

Finance

文．莊孟翰

1.房市八高後遺症：高房價、高自有率、高空屋率、高公設比、高稅負、高房價所得比、高房價房錢比、高房貸肩負率
2.四大變遷：社會快速變遷、生齒老化、城鄉差距、貧富懸殊
3.現階段應以房錢補助較具實質意義

Ｑ：「一成自備款」購屋政策議題頗具爭議，一般咸認此一政策不但可能讓羽翼未豐的青年淪為長期房貸的屋奴，即便是金融機構也憂慮重蹈美國次級房貸導致全球長達十年經濟闌珊的風險。是以，想請教莊傳授，「一成自備款」事實出了什麼問題，未來社會變遷對房地產市場又會產生什麼樣的化學變化？

Ａ：由於十幾年來房價不斷飆漲，現實上已同時存活著界罕見的高房價、高自有率、高空屋率、高公設比、高稅負、高房價所得比、高房價房錢比、高房貸負擔率等八高問題，因此，有關「一成自備款」的購屋政策備受質疑乃必定之事。

其次，就實務面加以切磋，各國都會跟著景氣改觀而對於房貸自備款有嚴厲的規範，台灣一向都介於2、三成之間，亦即一萬萬的房子，就得先準備二百萬至三百萬元的自備款，以免景氣逆轉而致使金融業系統性風險，特別目前正值房市景氣下行階段，更輕易讓年青人委曲購屋而不自覺曝露在高風險當中。

房價高懸 金融業也擔心系統性風險

低自備款不但往後本息負擔繁重，銀行也一樣憂慮倒帳風險，例如二○○八年全球金融海嘯也是由次貸風暴引起，固然當初美國政府也是但願藉由低自備款協助低收入階級購買室廬，最後演化成金融風暴也是始料未及，是以，降低自備款之前，務必先做好市場景氣變動趨勢的功課，方不致發生愛之適足以害之的後遺症。

四大變遷對房市影響深遠

台北市在二○一四年七月一日率先實施囤房稅，二○一五年房市景氣開始轉折，如今已進入第四年，大家都在料到往後還會有幾年的低迷階段？曩昔固然也有學者提出七年輪回理論，不外就美國二○○八年金融海嘯十年以後房價才又回到接近原有水準，別的，日本一九九○年月歷經失蹤的二十年，其間東京貿易區地價曾在一九九二至二○○五年之間重挫八七％，室第區跌幅亦高達六五％，時至本日，仍是有很多日本民眾對於購屋置產敬而遠之。

台灣每當不景氣屆臨，不但一般民眾憂慮資產縮水，金融業者莫不以二○○八年金融海嘯的美國與歷經失蹤二十年的日本為鑑，特別近些年少子化與高齡化議題日益嚴重，導致一般民眾咸認景氣低迷應會超過所謂七年循環之預期，更何況現階段社會變遷、人口老化、城鄉差距及貧富懸殊等問題之嚴重性，已引起全國民眾對於年輕人普遍買不起房的高度關切。

貧富差距擴大 無殼蝸牛哀號

一九八六年台灣房地產正處於低潮時期，一九八七年二月二十七日國產局標售南京東路三段華航旁一千七百餘坪六福皇宮現址之國有土地，國泰人壽以每坪九十萬元約底價三．六倍的天價標購，其後迅即帶動台北市房價從一九八七年每坪九．二七萬元一路飆漲至一九八九年的三三．七三萬元，漲幅高達二．六四倍。其所以致此，應與一九九○年代「台灣錢淹腳目」與台股一路攀上一二六八二點歷史高點息息相關。

為抗議過分飆漲的房價，一九八九年八月二十六日，無住屋者團結組織號令上萬人夜宿台北市忠孝東路四段，同年九月二十六日更於台北市仁愛路四段國泰人壽總部進步行三天夜宿露營舉止，以抗議壽險業者炒高房價，由此可知無住屋者對於高房價之無奈。固然那時李登輝總統隨即唆使推出每坪六萬元的勞工室第政策，惟高房價問題仍是沒有取得基本解決，個中尤以雙北市每隔一段時候房價就飆漲一次最受訾議。

其次，根據財務部統計處二○一六年十一月之研究報告，台灣房市也已出現貧富不均現象，而且有高達一九四萬戶中下階級家庭淪為「無殼蝸牛」，別的則是十二．七萬人名下持有跨越四戶以上衡宇，個中有二十三人跨越百戶，平均一人持有一五○戶，由此即不難領會社會變遷與貧富差距之嚴重性。特別最近這一波台北市房價又自二○○三年三九．一萬元再度飆漲至二○一四年九二．四萬元以後再回跌至八三．三萬元，雙北市漲幅又超過一倍，加倍讓無房的年青人聞高房價而色變，是以，值此房價尚未觸底即提出一成自備款的政策，必定招致嚴峻指摘。

經濟成長 資產暴漲 幾家歡喜幾家愁

就城鄉差距而言，在經濟發展進程，有很多人因工作機會而從鄉間移居都會，除薪資所得較高以外，大城市在城市區購置房產而積累較多財富，雙北市房價大幅飆漲也都是因此引發，最近幾年則是竹科、中科、南科周邊地區與桃園是以導致房價高漲，如許的發展趨向更加使得城鄉差距愈拉愈大。

其次，曩昔也曾有不少高階官員因當局供給舒適住所，又免繳水電費、地價稅、衡宇稅等，當初即便手頭有豐裕的資金，也未掌握低價購屋良機。反卻是一般公務員及中產階層，為貯備退休靠租金養老或為子女購屋置產而積累很多房產，其中又以一九八○年月之前購屋者最占優勢，特別是當初在精華地段購置，時至本日，幾經資產暴漲，非論是舊屋或經過都更之新屋，更是身價倍增再倍增，相較於當時不少免費居住「宿舍」的高官，最後悻悻然的將房產清償國度，就資產積累角度而言，難免有錯估形式的感傷！

跟著科技日新月異，也讓世界迎來了另外一個懸殊往昔的社會變遷，例如AI(人工聰明)將代替大量人力，即便是金融業也不克不及倖免，別的，當世界逐步邁入IOT(物聯網)時代，勢必又將帶來另外一重大的社會變遷。

時移勢轉 謹慎評估購屋機會

這種變遷未來勢必逐漸加重，如同過去台灣從農業社會、工業社會到工貿易社會，又歷經常識爆發的年月，其時的教育總是鼓勵多念書、多接收新知，厥後跟著電腦的普及，又帶來了另外一波經濟厘革，將來當AI及IOT越來越普及之後，各項競爭也必將隨之加重。是以，主管機關更應與時俱進，不克不及墨守成規，而以傳統觀念在欠妥時機提出反結果的一成自備款購屋政策。

七年後生齒負成長 無障礙空間需求劇增

其次，就人口變遷而言，台灣在本年正式進入高齡化社會，在生齒老化及少子化趨向下，行將步入超高齡化社會，這又是一個重大的構造改變，曩昔，生齒從農村到鄉鎮再移轉到都邑區，造成中南部農村嚴重空洞化，行將步日本後塵，憑據國發會發布「中華民國生齒推估(一○五至一五○年)」講演當中推計資料顯示，台灣將於七年後生齒進入負成長，屆時將面對更大的社會衝擊。

日本近些年面臨逐步老化的社會，無障礙空間需求急忙增添，別的，耐震與耐用年限也相對耽誤。除此以外，台灣還須面臨都更遲滯與越來越老舊高達四六．七五％透天厝若何重建的問題，特別是在農村樸陋化，人口往都會集中以後，人口佈局的改變也將成為房地產另一個待解的問題，而這也恰是兩年來小坪數室廬需求較大，新成屋去化緩慢，新建餘屋數目累增之一大轉變。

房價持續下跌 一成自備款恐幫倒忙

諾貝爾經濟學獎得主席勒傳授(Robert Shiller)曾指出，全球貧富差距高達九十九倍，占生齒約一％的富豪，掌控全球對折以上財富，是以，貧富不均才是全球經濟必需面對的最大危機！此可由香港越來越多人棲身在籠屋、劏房等狹小空間見其眉目，台灣近期也呈現蟻居等諸多異常現象，都是相當值得深思的主要議題。

由於貧富與城鄉差距加重，在高房價配景下，一成自備款沒法根本解決棲身公理問題，現階段六都之外地域房價不高，但台北市與新北市房價仍處高級，固然精髓地段大幅下跌不容易，但蛋白區再下探2、三成的可能性極高。因此，購屋之前更應多看多比較，特別內政部營建署不動產資訊平台公布之「生意契約價錢」亦可提供持久資訊比力，此外，住展雜誌之預售與新成屋和各大房仲公司網站之中古房價資訊，都可供給相當多的參考資訊。儘管如斯，主管機關當務之急仍應以供應更多的租金補助名額較具本色意義。

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